[비즈니스포스트] 용산과 같은 ‘핫플’은 오후 느즈막은 돼야 사람들이 삼삼오오 몰려들지만 9일 월요일 아침은 평소와는 달랐다. 

포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 이날 용산 정비창 전면 제1구역 재개발 홍보관을 차린 서울 용산구 한강로3가 베르가모는 오전 10시부터 조합원들로 북적였다.

용산 정비창 전면 1구역 재개발 사업은 총 공사비 약 9천억 원으로 초대형 사업지는 아니다. 다만 용산역을 곁에 둔 데다 용산국제업무지구와 맞닿아 있어 향후 도시정비시장 가늠할 중요한 사업지로 꼽힌다. 수주전 열기가 달아오르는 현장을 비즈니스포스트가 직접 가 봤다.
  ◆ 기호 1번 포스코이앤씨 “조합원들에 유리한 분양수입금 내 기성불”

HDC현대산업개발과 포스코이앤씨는 모두 홍보관에서 조합원 대상 설명회를 열고 사업조건을 상세히 제시했다. 

두 곳 모두 용산정비창 전면 1구역 수주에 사활을 건 만큼 각자의 강점을 중심으로 내세웠다.

포스코이앤씨가 HDC현대산업개발과 대비해 강점으로 내세운 대표적 조건은 ‘분양수입금 내 기성불’ 조건이다.

기성불은 공사 진척도에 따라 시공사가 공사비를 받는 방식이다. 분양수입금 내 기성불은 말 그대로 분양 수입이 들어온 한도 내에서 진척도에 따라 공사비를 받는 방식이다.

포스코이앤씨는 HDC현대산업개발이 기성불을 내걸었다고 보며 이 경우 분양수입이 없으면 공사비 대출을 통해 지급해야 해 자신들의 조건이 조합원들에 유리하다고 설명했다. 

일반적으로 공사비는 초기보다 중반부에 급증했다 후반부에 줄어드는 옆으로 길게 늘인 ‘S’자 형태를 띤다. 하지만 분양 수입은 계단식으로 들어와 공사 초반부에는 조합원들에게 부담이 있다는 것이다.

HDC현대산업개발과 포스코이앤씨는 서로 상대의 과거 재건축·재개발 사례를 넘어 가장 최근 재개발 대형 수주전인 ‘한남4구역’ 사례도 제시하며 홍보에 열을 올렸다.

포스코이앤씨는 이와 관련해 삼성물산과 현대건설이 모두 한남4구역에 ‘분양수입금 내 기성불’ 제안을 내걸었다고 설명했다.
 
포스코이앤씨는 ‘오티에르 용산’을 국내 1등 사업지로 만들겠다는 포부를 내놨다.

포스코이앤씨 관계자는 “한강 벨트에는 용산뿐 아니라 압구정, 잠실 등 주요한 사업장이 많고 이 사업장들과 경쟁하고 있다”며 “이번 설계에 임하면서 다르게 짓고 어떤 가치를 갖고 국내 1등이 될 것인가를 고민해 왔고 이번 사업제안이 그 결과다”고 말했다.
  ◆ 기호 2번 HDC현대산업개발 “평당공사비·정비계획 변경 고려하면 유리” 

HDC현대산업개발은 평당 공사비 측면에서 강점을 지녔고 앞으로의 정비계획 변경을 강점으로 제시했다.

포스코이앤씨는 이번 사업에 총 공사비 9244억 원, HDC현대산업개발은 9099억 원을 제시했다. 다만 3.3㎡당 공사비로 환산하면 HDC현대산업개발은 3.3㎡당 858만 원, 포스코이앤씨는 3.3㎡당 894만 원으로 추산된다.

HDC현대산업개발이 더 많은 연면적 계획을 내 이같은 차이가 나왔다. 포스코이앤씨 계획안의 연면적이 33만5940m²(10만1800평)이지만 HDC현대산업개발이 제시한 연면적은 35만5218m²(10만7642평)이다.

HDC현대산업개발은 앞으로 정비계획 변경을 고려하면 평당 공사비가 낮은 자사의 조건이 더욱 유리하다고 강조했다.

지난해 용산구청에 접수된 정비계획 변경안을 공사비는 최종 인가된 건축 시설 연면적의 평당 단가를 곱한 금액으로 하는 만큼 포스코이앤씨보다 우위에 있다는 것이다.

HDC현대산업개발은 이번 프로젝트를 위해 처음으로 용산 정비창 전면1구역만을 위한 브랜드 ‘더 라인 330(The Line 330)’을 제시한다는 점도 내세웠다.

한남4구역은 HDC현대산업개발 설명회에서도 여러 차례 언급됐는데 대표적으로는 순공사비였다. 

HDC현대산업개발은 자사의 순공사비가 더 높다고 강조했다. 통상 평당 공사비는 공사에 투입되는 순 공사비와 공사에 들어가는 보험료나 수수료, 시공사 이익 등이 포함된 제경비로 이뤄진다.
 
HDC현대산업개발이 추산한 자사 순공사비는 98.8%로 포스코이앤씨(91.1%)를 앞선다. 한남4구역에서는 삼성물산이 97.1%, 현대건설이 98.5% 등을 보였다고 설명했다. 더 공을 들여 짓겠다는 것이다.

HDC현대산업개발은 용산정비창에 새 랜드마크를 짓겠다는 포부도 내보였다.

HDC현대산업개발 관계자는 “삼성동과 해운대 아이파크 같은 랜드마크를 내세워 현재 대한민국에서 가장 많은 아파트를 분양하고 시공해 본 건설사”라며 “이제는 앞으로 다가올 반 세기를 이끌어나갈 새로운 자랑거리 랜드마크가 필요한 시점이 도래했다고 판단했다”고 말했다.
  ◆ 정주영부터 박태준 소환까지, 조합원 1대1 마크로 수주전 열기 치열

포스코이앤씨와 HDC현대산업개발은 모두 홍보관에 큰 공을 들이며 이번 재개발 수주에 사활을 걸고 있다.

두 홍보관은 모두 입구에 들어서자마자 건설사가 지니는 통상적 이미지와는 다른 은은한 향이 배치돼 전혀 다른 공간에 들어왔음을 느낄 수 있었다. 두 기업 모두 고급화를 위해 차별화된 느낌을 주기 위한 모습이었다.

홍보관에는 상담직원이 10여명 이상 배치돼 사업계획을 조합원들에 상세히 설명했다. 두 기업 모두 조용히 이야기를 나눌 수 있는 상담 라운지도 배치해 조합원을 1대1 마크하기도 했다.

기술을 활용한 미래의 단지 체험도 돋보였다.

HDC현대산업개발에서는 각 타입별로 한강조망이 어떻게 보이는지를 가상현실(VR) 기술을 통해 들여다 볼 수 있었다. 포스코이앤씨 홍보관에서도 마찬가지로 각 타입별 평면도에 따른 실내 구성이 어떻게 바뀌는지를 체험할 수 있었다.

두 기업을 상징하는 국내 대표 기업인도 홍보설명회 자료에 등장하며 수주전 열기를 달궜다. HDC현대산업개발은 정주영 현대그룹 창업주의 육성을 담은 자료를 내보였고 포스코이앤씨는 박태준 포스코그룹 창업주의 완벽주의를 강조하며 맞섰다.
  두 기업의 각 수장도 홍보관을 직접 찾아 이번 사업에 힘을 싣고 있다. 정경구 HDC현대산업개발 대표는 이날 홍보관 개관 기념차 방문했다. 정희민 포스코이앤씨 대표는 오는 10일 홍보관을 찾는다.

조합원들은 시공사를 최종결정하는 22일 총회 이전까지 고심을 이어갈 것으로 보인다. 

설명회에서는 두 기업을 향한 조합원들의 날선 질문이 이어지기도 했다. 대체적으로 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발 모두가 자사가 유리하다는 점만 내세워 혼란스럽다는 의견을 내놨다.

한 50대 남성 조합원은 “두 기업 모두 공을 들이고 있다는 점이 느껴지고 친절하게 응대해 기분 좋은 경험이었다”며 “이제 시작 단계인 만큼 조합원들이 모두 찬찬히 두 기업의 조건을 뜯어볼 것 같다”고 소감을 밝혔다.

60대 여성 조합원은 “두 곳 모두 자사가 조합원들에 유리하다고 생각하게끔 제대로 홍보하지 않은 부분도 있었던 것 같다”며 “그럼에도 친절하다는 점에서는 나무랄 데 없었고 두 기업 모두 진심을 다해 이 곳에 공을 들이고 있다는 점이 느껴지는 하루였다”고 말했다. 김환 기자